¿Qué hay que hacer cuando se hereda una vivienda?
Recibir una vivienda en herencia puede generar numerosas dudas relacionadas con su titularidad, los trámites necesarios y las obligaciones económicas que pueden surgir.
Las dificultades suelen aumentar cuando existen varios herederos o cuando el inmueble constituye una parte importante del patrimonio del fallecido.
Una de las primeras cuestiones que conviene aclarar es que la transmisión hereditaria de una vivienda no debe confundirse con su posterior venta o con su adjudicación a uno de los interesados.
Cada operación puede requerir actuaciones diferentes y tener consecuencias jurídicas y fiscales propias.
Por ello, antes de tomar decisiones, resulta importante conocer la situación del inmueble y los derechos de quienes intervienen en la sucesión.
1. ¿Cómo saber si una vivienda pertenece a la herencia?
El primer paso consiste en comprobar la titularidad del inmueble.
Para ello pueden resultar útiles las escrituras de propiedad y la información del Registro de la Propiedad.
También es necesario determinar si la vivienda pertenecía exclusivamente al fallecido o si estaba sujeta a un régimen económico matrimonial.
¿Qué ocurre si la vivienda era ganancial?
Cuando el inmueble pertenece a una sociedad de gananciales, puede ser necesario liquidar previamente dicho régimen.
La parte correspondiente al cónyuge superviviente por la liquidación matrimonial no debe confundirse con la participación hereditaria del fallecido.
¿Y si la vivienda tenía varios propietarios?
En ese caso, la herencia comprenderá los derechos que correspondían al fallecido, no necesariamente la totalidad del inmueble.
2. ¿Qué documentación se necesita para heredar una vivienda?
Dependiendo de las circunstancias, pueden resultar necesarios:
- Certificado de defunción.
- Certificado de últimas voluntades.
- Testamento o declaración de herederos.
- Escritura de propiedad.
- Información registral.
- Referencia catastral.
- Documentación hipotecaria, si existe.
- Documentación fiscal.
- Título de aceptación y adjudicación hereditaria, cuando proceda.
Los requisitos concretos dependerán de las actuaciones que deban formalizarse.
3. ¿Cómo se valora una vivienda heredada?
La valoración resulta relevante para preparar la partición y cumplir las obligaciones fiscales.
Sin embargo, deben distinguirse los criterios civiles y tributarios.
Valoración para el reparto
Cuando existen varios herederos, puede ser necesario determinar un valor que permita realizar adjudicaciones y compensaciones.
Si existen discrepancias, puede resultar conveniente solicitar una valoración profesional.
Valoración fiscal
En el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, la valoración de los inmuebles debe ajustarse a las normas tributarias aplicables.
En determinados supuestos resulta relevante el valor de referencia previsto por la normativa catastral y tributaria.
No debe confundirse automáticamente con el valor de mercado ni con el valor catastral utilizado para otros fines.
4. ¿Qué ocurre cuando varios hermanos heredan una vivienda?
Cuando una vivienda corresponde a varios herederos, pueden existir diferentes alternativas de adjudicación.
Mantener la propiedad compartida
Los interesados pueden mantener la titularidad del inmueble en comunidad.
En ese caso, deberán tener en cuenta las reglas aplicables a su administración, utilización y disposición.
Adjudicarla a uno de los herederos
En determinadas circunstancias puede acordarse que uno de los interesados reciba la vivienda y compense a los demás.
La operación debe respetar los derechos hereditarios y analizarse también desde una perspectiva fiscal.
Vender la vivienda
Cuando resulte jurídicamente posible, los interesados pueden acordar la venta y distribuir el importe correspondiente.
La existencia de usufructos, cargas u otros derechos puede afectar a esta posibilidad.
5. ¿Se puede vender una vivienda antes de repartir la herencia?
La posibilidad de transmitir el inmueble depende de la situación jurídica y de las personas que deban intervenir.
No debe confundirse la transmisión de derechos hereditarios con la venta de una vivienda concreta.
Cuando existen varios interesados, puede ser necesario completar determinadas actuaciones previas para formalizar la operación.
Además, la venta puede generar consecuencias fiscales distintas de las derivadas de la adquisición hereditaria.
6. ¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
La adquisición puede estar sujeta al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Además, cuando se cumplen los requisitos legales, puede resultar aplicable la plusvalía municipal.
Impuesto sobre Sucesiones
Su tratamiento depende de la normativa correspondiente, el valor fiscal de la adquisición y las circunstancias del beneficiario.
Pueden existir reducciones o bonificaciones cuando se cumplen determinados requisitos.
Plusvalía municipal
Este impuesto se relaciona con el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en los términos legalmente establecidos.
No debe confundirse con el Impuesto sobre Sucesiones.
¿Se paga IRPF por heredar?
La adquisición hereditaria sujeta al Impuesto sobre Sucesiones no genera, por ese mismo concepto, una ganancia patrimonial en el IRPF del heredero.
Sin embargo, una venta posterior puede producir efectos en ese impuesto.
7. ¿Qué ocurre si la vivienda tiene una hipoteca?
El fallecimiento del titular no implica necesariamente la extinción de la deuda hipotecaria.
Será necesario comprobar:
- Quiénes son los prestatarios.
- Qué deuda permanece pendiente.
- Qué garantías existen.
- Si hay seguros vinculados.
- Qué derechos corresponden a los herederos.
La situación debe analizarse antes de adoptar decisiones sobre aceptación, adjudicación o venta.
8. ¿Quién paga los gastos de la vivienda heredada?
Una vivienda puede seguir generando gastos después del fallecimiento.
Entre ellos pueden encontrarse:
- Cuotas de comunidad.
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Suministros.
- Seguros.
- Gastos de conservación.
- Obligaciones vinculadas a préstamos.
La distribución de estos gastos dependerá de la titularidad, la situación sucesoria y los acuerdos o normas aplicables.
No debe asumirse que todos los gastos corresponden necesariamente por partes iguales a los herederos.
9. ¿Es necesario inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?
La inscripción registral permite reflejar la nueva titularidad conforme a los requisitos correspondientes.
Aunque los efectos civiles de la adquisición hereditaria y los efectos de la inscripción deben distinguirse, la actualización registral puede resultar especialmente importante para acreditar la situación del inmueble y facilitar determinadas operaciones posteriores.
La documentación exigida dependerá del título sucesorio y de las circunstancias de la adjudicación.
10. ¿Qué ocurre si un heredero quiere vender y otro no?
Cuando existen desacuerdos, será necesario determinar la situación jurídica del inmueble y las facultades de cada interesado.
No debe confundirse una vivienda todavía integrada en una comunidad hereditaria con un inmueble ya adjudicado en copropiedad.
Las alternativas legales pueden variar en función de esta distinción.
Por ello, conviene estudiar el caso antes de iniciar actuaciones de venta o división.
11. ¿Cuándo conviene solicitar asesoramiento especializado?
Resulta especialmente recomendable cuando existen varios herederos, hipotecas, usufructos, discrepancias sobre el valor o dificultades para alcanzar acuerdos.
También cuando se pretende adjudicar el inmueble a una persona o venderlo y deben analizarse las consecuencias fiscales.
Lo más importante sobre las viviendas heredadas
Heredar una vivienda requiere comprobar su titularidad, identificar los derechos sucesorios y cumplir las obligaciones correspondientes.
Cuando existen varios herederos, pueden estudiarse diferentes alternativas de adjudicación.
Las consecuencias fiscales dependen de la operación realizada y de la normativa aplicable.
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Este contenido tiene carácter informativo general y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal individualizado. Las actuaciones necesarias dependen de la titularidad, la legislación aplicable y las circunstancias de cada herencia.